El lado oscuro del boom hipotecario

• La fiesta de los préstamos hipotecarios

• Riesgos ocultos que nadie te cuenta

• Un Informe Especial sobre el tema

¿Casa propia o alquiler? ¿Dueño o inquilino?

Sin dudarlo, siempre me inclino por la primera opción cuando alguien me pregunta. Es que, como buen descendiente de italianos, creo que la casa propia es la base de la riqueza.

Ser dueño de un techo y no “tirar” la plata en alquileres es, para mí, una piedra angular de la prosperidad familiar y el primer paso en la construcción de un patrimonio de largo plazo.

Podés estar acuerdo o no con esta postura…

Pero en lo que seguro vamos a coincidir es que miles familias hoy tienen la posibilidad de elegir acceder a una vivienda. Antes era un nicho para los más pudientes y vedado para la mayoría.

Pero 2017 permitió que un gran número de argentinos pudieran ingresar al mercado inmobiliario sacándose la ropa de inquilinos y poniéndose el traje de compradores.

La clave fue el desarrollo del crédito hipotecario que, el año pasado, alcanzó un stock de $ 133.838 millones (+125% anual) y más que se duplicó respecto de 2016.

Y el corazón de los préstamos fue la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Esta nueva “moneda” atada a la inflación en la cual están denominadas los créditos permitió que los bancos pudieran:

-Extender el horizonte hasta 30 años.

-Reducir la tasa de interés.

-Disminuir la relación cuota-ingreso y, por lo tanto, el valor de las cuotas.

-Otorgar líneas hipotecarias a argentinos con ingresos bajos y medios.

-Facilitar el camino para la primera vivienda.

Estoy ampliamente a favor de la democratización del crédito. Y más aún cuando es para un fin noble y de construcción de capital de largo plazo como lo es el caso de las viviendas.

Pero detrás de este boom hay muchas zonas grises que pocos alertan…

Operaciones inmobiliarias en tres monedas

A pesar de las bondades del crédito hipotecario, hay problemas estructurales del mercado inmobiliario que complejizan el proceso de compra.

Es que los ladrillos en Argentina tienen 3 monedas…

1) Los inmuebles están denominados en dólares.

2) El dinero prestado por los bancos a los compradores es en pesos.

3) La deuda hipotecaria está fijada en UVAs.

Estos “descalces” se hacen muy notorios en las distintas etapas del proceso de compra.

El primer desfasaje ocurre cuando los futuros dueños reservan una propiedad (que tiene un precio en dólares) e inician el trámite para el otorgamiento del préstamo hasta que por fin escrituran.

Este tiempo suele prolongarse, al menos, unos 3 meses y deja vulnerable al comprador de cualquier movimiento del tipo de cambio.

La depreciación de casi 10% de las últimas semanas de diciembre fue una muestra de la violencia que puede tener el precio del dólar y cómo puede licuar el poder de compra del crédito. Como la vivienda está valuada en moneda extranjera, los pesos pueden no alzanzar.

La segunda asimetría entre monedas se da a lo largo de la vida del préstamo.

Los propietarios, que perciben ingresos en pesos, deben pagar la deuda de la hipoteca al banco que está fijada en UVA. Es decir, pagar en una “moneda” que corre al ritmo de la inflación cuando los ingresos no siempre acompañan el aumento del costo de vida. El deudor gana en pesos y paga UVAs.

Y el cuadro es más complejo aún porque el valor de la cuota tiene implícita una tasa de interés fija en UVA, o sea, una tasa real positiva.

Este costo supera ampliamente el 3,5% y puede orillar el 8-9% según el banco, por lo que el deudor hipotecario tiene que hacer un esfuerzo mayor para honrar sus compromisos mes a mes mientras la inflación erosiona sus ingresos y aumenta el valor de la UVA.

Un informe especial para que seas dueño sin sorpresas

Expuestas las 3 monedas y los riesgos latentes, preparé un Informe Especial para los suscriptores de Revancha Argentina.

Se llama Cómo ser dueño con crédito hipotecario y sobrevivir a la devaluación y a la inflación. Allí, presento en detalle la incómoda convivencia del peso, el dólar y la UVA en el mercado inmobiliario.

Además, conocerás cómo podés mitigar los riesgos de descalce gracias a diversas inversiones y estrategias bursátiles.

Aprenderás a blindarte del avance del dólar en la primera fase de la operación. También incorporarás nociones de mercado para potenciar tu capital y pagar mejor las cuotas durante hasta 30 años.

Para leer el Informe Especial, hacé click acá.

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Antes de despedirnos, veamos tres comentarios que nos llegaron en la semana.

Pregunta de Roberto, suscriptor de Mercado en 5 Minutos PRO:

Buenas tardes, Diego.

Consulto: ¿cuál es el monto mínimo con el que podemos comenzar a incursionar en trading?

Saludos.

Respuesta:

Hola, Roberto.

Creo que los montos adecuados deberían ser de $ 10.000 en adelante ya que, de lo contrario las comisiones te van a quitar mucha rentabilidad, sobre todo en posiciones de alta rotación y trading.

También te aconsejo consultar con tu broker si te puede hacer una atención en la comisión para esa parte de la cartera que vas a empezar a mover con mayor frecuencia.

Un saludo.

Pregunta de Javier, suscriptor de Revancha Argentina:

Hola, Nery.

¿Ya está el cronograma de LEBACS para el 2018?

Gracias.

Respuesta:

Hola Javier, gracias por la consulta.

Te paso los vencimientos de Lebac con fecha cierta hasta ahora.

El día de licitación es SIEMPRE un día hábil antes.

17/01/2018 (ej. licita martes 16/01)

21/02/2018

21/03/2018

18/04/2018

16/05/2018

21/06/2018

18/07/2018

15/08/2018

19/09/2018

Saludos.

Pregunta de Nicolás, suscriptor de M5M PRO, Revancha Argentina y Crisis & Oportunidad:

Estimado Diego:

Quería aprovechar esta oportunidad para saludarlo, felicitarlo por el servicio brindado y realizar una consulta referida a los stop loss.

Tanto en Revancha Argentina como en Crisis y Oportunidad y M5M PRO enseñan a imponer un stop loss como un porcentaje arbitrario y elegido por uno mismo en función de objetivos personales.

¿No sería más acorde fijarlos en función del análisis técnico en ciertos soportes importantes y fijar los porcentajes como último recurso?

Saludos cordiales.

Respuesta:

Hola Nicolás, ¿cómo andás?

Gracias por escribir.

Claramente que lo que planteás sería una alternativa válida, aunque dejame hacerte ciertas consideraciones al respecto.

1- Tanto Crisis como Revancha son servicios de recomendaciones de largo plazo que descansan sobre todo en los fundamentos económicos, y no tanto en el AT. Quizás el AT sirva para tener un mejor timing de entrada, pero realmente no sé si sirve para salida.

2- En M5M PRO, que es un servicio de más rotación de cartera de corto plazo, puede ser algo que pueda funcionar, aunque muchas veces técnicamente hay figuras que el soporte de largo plazo se encuentra muy debajo del precio de entrada y eso nos llevaría a tener que considerar stops de mayor magnitud que los que queremos para posiciones de más trading.

3- Finalmente, creo que cada inversor debe aplicar su propio stop, de acuerdo a su riesgo y el perfil de la posición que está abriendo, siempre que pueda mantenerlo y ser discplinado al respecto.

Nuestros stops son guías para que cada uno considere, pero en definitiva son ustedes los que deben aplicarlos sistemáticamente en función de sus necesidades.

Un saludo.

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Te invito a que nos hagas llegar tu opinión y comentarios sobre este tema de las inversiones que te ofrecen los bancos. Podés escribir al siguiente email: elinsider@mercadoen5minutos.com.

Nos interesa mucho tu visión sobre este tema en particular. Vamos a publicar los comentarios más interesantes para que las experiencias propias sirvan al resto de la comunidad inversora.

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Por una nueva inversión exitosa.

Nery Persichini

Para El Insider

Sobre el autor

Sistemas IG

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